Узаконивание самовольных построек (самостроя) в Новосибирске. Узаконивание самостроя и оформление объекта самовольного строительства через суд.

На этой странице вы сможете ознакомиться с информацией об узаконивании самовольных построек, а также с информацией об услугах, оказываемых нашей фирмой.

Юридическая фирма "Без компромиссов" оказывает услуги по оформлению объекта самовольного строительства. Наши юристы имеют опыт решения различных ситуаций, связанных с недвижимостью. Мы поможем Вам собрать необходимые документы и представим Ваши интересы в суде.

Кроме того, в ряде случаев мы имеем возможности для ускорения процесса. Чтобы выяснить интересующие Вас вопросы, связанные с оформлением объекта самовольного строительства вы можете связаться с нами любым удобным для Вас способом.

Примерная стоимость наших услуг по оформлению прав на объект самовольного строительства сотавляет 20000 - 35000 тысяч рублей.
Под самовольной постройкой понимается объект недвижимости, возведенный:

  • На земельном участке, не отведенном для этой цели (например, жилой дом построен на сельхозугодьях или вообще на самовольно захваченном земельном участке)
  • без разрешения на строительство
  • с существенным нарушением проектно - строительных нормативов или с существенным отступлением от проектной документации (нарушены предельно допустимые нагрузки на несущие конструкции, построили 12 этажей вместо 9 и т.п.).

Закон указывает, что самовольная постройка подлежит сносу тем лицом, который ее возвел, либо за его счёт. При этом он подвергается административному штрафу.

Можно попытаться выполнить проект постройки, согласовать его во всех инстанциях, заручиться поддержкой в различных государственных органах и впоследствии оформить акт ввода постройки в эксплуатацию. Однако зачастую на практике такой путь нереализуем.

Это связано с тем, что земельное право, которым мы руководствуемся в данном случае, содержит множество норм права административного, действующего по принципу "запрещено всё, что прямо не разрешено". Таким образом, отсутствие в законе чётко прописанной процедуры легализации самовольной постройки делает невозможным ее оформление иначе, чем через суд.

При этом существование самовольной постройки не должно нарушать прав и законных интересов третьих лиц и не должно создавать угрозы их жизни или здоровью. В качестве примера можно привести строительство жилого дома вблизи линий электропередач, рядом с автозаправочной станцией (особенно, если дом деревянный) и т.п..

Следует отметить, что до внесения изменений в Гражданский кодекс РФ от 1 сентября 2006 года была возможность узаконить самострой в административном порядке в том случае, если судом установлена возможность и владельцу постройки вменено в обязанность оформление землеотвода и всех согласований по строению. Соответственно, юридическое значение имеет дата возведения самовольной постройки: до 1 сентября 2006 года или после этой даты.

В суд следует обязательно представить:

  • Отказ органа местного самоуправления в согласовании строительства самовольной постройки.
  • Проект строения
  • Заключения соответствующих ведомств об отсутствии нарушений пожарных, экологических, санитарных, проектировочных и строительных норм.
  • Чеки, счета - фактуры, акты и иные платежные документы, подтверждающие оплату строительства.

К тому же следует убедиться, что в схеме зонирования ваш участок, а также соседние участки с объектами недвижимости, не указаны как планируемые к сносу.

Если самовольная постройка возникла до 1 сентября 2006 года, то в суд следует представить письмо администрации о возможности предоставления земельного участка в собственность или аренду в установленном законом порядке.

Если суд принял решение легализовать вашу самовольную постройку, то решение суда будет являться основанием для:

  • Внесения данных об объекте недвижимости в реестр объектов капитального строительства (т.е. у вас появится возможность получить техпаспорт из БТИ на свое строение)
  • Государственной регистрации вашего права собственности на строение в учреждении юстиции

Для того чтобы оформить свое право собственности на самовольную постройку, возведенную после 1 сентября 2006 года, убедитесь, что земельный участок, на котором вы возвели самовольную постройку, принадлежит вам на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Суды нередко придерживаются такого мнения, что, исходя из смысла закона, можно признать право собственности на самострой, который находится на арендуемом земельном участке или земельном участке предоставленном в собственность. После этого помимо письма администрации в суд представляются документы, указанные выше.

Очень показательна ситуация с гаражными кооперативами, почти все из которых строились без разрешения на строительство, либо без согласования с соответствующими ведомствами, а значит самовольно. Как правило, земля им отводилась на праве постоянного (бессрочного) пользования. Таким образом, одно основание для узаконивания имеется. Сложность заключается в том, что часто отсутствуют платежные документы, подтверждающие финансирование строительства именно кооперативом.

Изменения, внесенные в ГК РФ, а также усиление ответственности за самовольное строительство связаны, прежде всего, с тем, что на практике оказывалось проще построить дом и узаконить его через суд, чем проходить все необходимые этапы согласования, особенно, если дело касается строительства многоэтажного жилого дома. Полагаем, что законодатели перестарались и, желая, прекратить дальнейшее расширение самостроя, параллельно затронули и тех, чьё строительство не столь масштабно или имело место неблагоприятное стечение обстоятельств.

Согласно ст. 222 ГК самовольная постройка (самострой) подлежит сносу. Если Вы осуществили строительство коттеджа и не оформили разрешение, Вам необходима легализация строительства. Это и получение ИРД (исходно-разрешительная документация), и оформление разрешения на строительство, и получение акта Госкомиссии, а так же других документов как на еще не построенный дом.

Легализация самостроя не требует отлагательств. Легализация самостроя - важный этап узаконивания самовольных построек.

Наши юристы имеют большой опыт в легализации и оформлении самостроев. Обращайтесь, и мы обязательно решим Вашу проблему!

В Государственной думе РФ в настоящее время находится на рассмотрении несколько законопроектов о внесении изменений в статью о самовольной постройке. Это связано с тем, что очень большой объем объектов недвижимости по всей России строился самовольно. Возможно, появятся новые, менее жёсткие, нормы. Особенно актуально это для тех граждан, у которых самовольная постройка - единственное место жительства.

Надеемся, что данная информация оказалась Вам полезной. Если у Вас все еще остались вопросы, или вы хотите воспользоваться нашими услугами - свяжитесь с нами.


 

Дело № 2-4299/11

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30  ноября 2011 года                                                                                   г. Новосибирск

Октябрьский районный суд г. Новосибирска в составе: председательствующего судьи ХХХХХ,

при секретаре ХХХХХ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ХХХХХ к Мэрии г. Новосибирска, администрации Октябрьского района г.Новосибирска о признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ХХХХХ обратился в суд с указанным иском, просит признать за ним права собственности на земельный участок, площадью 198 кв.м. по адресу: ул. 2-я Обская, 27 в Октябрьском районе г. Новосибирска, жилой дом, расположенный на данном земельном участке, полезной площадью 39, 3 кв.м.

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что 21.10.1986 г. отец истца ХХХХХ приобрел у Далинкевич А.В. дом с постройкой, земельным участком, площадью 2 сотки по ул. 2-я Обская, д. 27 за 800 руб. на основании расписки от 21.10.1986 г., дом был построен в 1982 году согласно паспорту домовладения, в дальнейшем был реконструирован, ХХХХХ с 1977 года и до момента продажи дома ее отцу до 21.10.1986 г. регулярно производила оплату налога с владельцев строений и земельного налога, выполняя обязанность налогоплательщика, осуществляла страховые платежи, что свидетельствует по мнению истца о законности владения домом и земельным участком; дом имел почтовый адрес у. 2-я Обская, 27 в Октябрьском районе г. Новосибирска, по этому адресу отец ХХХХХ, а позже и сам истец были зарегистрированы по месту жительства; по данным технического учета и технической инвентаризации владельцем домовладения является отец истца ХХХХХ, истец и его отец несли бремя содержания дома и земельного участка; в 2004 году отец умер; истцу как наследнику по закону не было выдано свидетельство о праве на наследство на земельный участок ввиду отсутствия правоустанавливающих документов; мэрия г. Новосибирска не признала права истца на земельный участок; истец утверждает, что у его отца на момент вступления в законную силу ЗК РФ имелось право постоянного бессрочного пользования земельным участком, которое сохраняется за ним, поскольку возникло до введения в действие Земельного кодекса РФ; истец полагает, что к нему перешло право постоянного бессрочного пользования земельным участком после смерти его отца и данный земельный участок он имеет возможность приобрести в собственность в порядке приватизации; ссылаясь на положения ст. 222 ГК РФ истец также просит признать за ним право собственности на самовольно реконструированный дом; при этом, указывает, что самовольное строение соответствует строительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам.

Истец в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом.

Представитель истца ХХХХХ, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик Мэрия г. Новосибирска о времени и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился, направил в суд отзыв на исковое заявление, в котором указал, что добросовестность владения спорным земельным участком, на которую ссылается истец отсутствует, так как доказательства уплаты налога или арендной платы за пользование земельным участком истцом не представлены, спорный земельный участок занят самовольной постройкой; земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, относится к землям  государственная собственность на которые не разграничена, при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует читывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.

Согласно п. 1 ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ.

Земельным законодательством РФ не предусмотрено такого основания возникновения права собственности на земельные участки как приобретательная давность.

Административный порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения, сооружения, предусмотрен ст. 36 ЗК РФ.

В соответствии с абз. 2 п. 1 указанной статьи, если иное не установлено федеральным законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Истец не является собственником жилого дома, расположенного на спорном земельном участке, дом является самовольной постройкой.

Спорный земельный участок в соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ, ФЗ от 24.07.2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» как объект права и как объект недвижимости отсутствует: не установлены его границы, не определена площадь, на государственный кадастровый учет земельный участок не поставлен.

Не сформированный земельный участок не может быть предоставлен и, следовательно, на него не может быть признано право собственности.

На основании п.2 ст. 2S ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.

Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случая предусмотренных ЗК РФ, ФЗ и законами субъектов РФ.

С учетом давности самой постройки 1928 год, длительности владения истцом спорным объектом, нахождения спорного объекта на территории индивидуальной жилой застройки, наличия оформленного землепользования собственниками соседних жилых домов, при отсутствии иных лиц, предъявляющих требования на спорный объект, при установлении, что сохранение самовольной постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан, при рассмотрении судом вопроса о распределении судебных расходов с отнесением их на истца заявленные требования о признании права собственности на самовольную постройку - жилой дом, расположенный по адресу: г. Новосибирск, ул. 2-я Обская, д. 27, оставить на усмотрение суда.

С учетом изложенного, представитель Мэрии г.Новосибирска просил отказать в иске о признании права собственности на земельный участок, дело рассмотреть в его отсутствие.

Ответчик администрация Октябрьского района г. Новосибирска о времени и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился, возражений на иск не представил.

Суд, заслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела,  оценив в совокупности представленные по делу доказательства, приходит к следующему.

Судом установлено, что в 1928 году был возведен индивидуальный жилой дом №27 по ул.2-я Обская в Октябрьском районе г. Новосибирска, что подтверждается паспортом домовладения /л.л. 52/.

Согласно данным технического паспорта, составленного по состоянию на 16.10.2007 г. Новосибирским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» разрешение на возведение или переоборудование не представлено /л.д. 54/.

Разрешение на строительство или реконструкцию указанного дома истцу не выдавалось в установленном законом порядке, дом в эксплуатацию принят не был.

Таким образом, суд приходит к выводу, что строение, возведенное по адресу: ул.2-я Обская,  дом № 27 в Октябрьском районе г. Новосибирска в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является символьной постройкой.

По данным технического учета и технической инвентаризации о 11.10.2007 г. владельцем домовладения  по адресу: г. Новосибирск, ул. 2-я Обская в Октябрьском районе  г. Новосибирска ХХХХХ /л.д. 22 .

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности па постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из ответа Департамента земельных и имущественных отношений Мэрии г.Новосибирска от 12.02.2010 г. следует, что в случае предоставления документа, подтверждающего государственную регистрацию права собственности на жилой дом по ул. 2-й Обской, 27, комитет по земельным ресурсам мэрии г. Новосибирска ресурсам обеспечит изготовление кадастрового паспорта на земельный участок с месторасположением: ул. 2-я Обская в Октябрьском районе г.Новосибирска. После прохождения процедуры государственного кадастрового учета земельный участок с месторасположением ул. 2-я Обская, 27 в Октябрьском районе г.Новосибирска будет предоставлен ст. 36 ЗК РФ /л.д. 20/.

В материалах дела имеется топосхема расположения земельного участка по ул. 2-я Обская, 27 в Октябрьском районе г. Новосибирска /л.д. 21/.

Суду представлен протокол № 28 электрических измерений и испытаний электроустановки в частном доме №27 по ул. 2-я Обская в Октябрьского районе г. Новосибирска, составленный ООО «ЭЛЕКТРО» Электротехническая лаборатория, согласно которому электроустановка частный дом по ул. 2-я Обская, 27 соответствует требованиям безопасности разделов пунктов ПУЭ 7 Изд п. 1.8.37 п.п. 1 в объеме технических требований, утвержденных Главгосэнергоднадзором России и ГОСТ Р50571 /л.д. 71-77/.

Согласно заключению по результатам технического обследования на соответствие требованиям норм и правил пожарной безопасности от 04.04.2011 г., составленного ООО «Сибирский центр экспертизы и оценки соответствия» индивидуальный жилой дом № 27 по ул.2-я Обская в Октябрьском районе г. Новосибирска с учетом сложившейся квартальной застройки, находится в удовлетворительном противопожарном состоянии и пригоден для дальнейшей эксплуатации /.л.д. 78-82/.

В соответствии с заключением обследования технического состояния несущих и ограждающих конструкций одноквартирного индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. 2-я Обская в Октябрьском районе г. Новосибирска, составленного ООО «НовосибЭксперт» после реконструкции, произведенной в 2009 году восстановлена 2-я жилая комната площадью 10, 7 кв.м., дом поднят на 50 см., что позволяет более эффективно отводить паводковые воды, под домом выполнена фундаментальная железобетонная плита толщиной 150 мм, полы утеплены и обшиты новой доской, кровля отремонтирована и дополнительно утеплена. Все эти мероприятия по реконструкции жилого дома по адресу: ул. 2-я Обская в Октябрьском районе г.Новосибирска привели к улучшению жилищных условий и усилили несущие способности дома постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан /л.д. 83-101/.

В соответствии с выводами заключения ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области» от 19.07.2008 г., размещение одноэтажного жилого дома в Октябрьском районе г. Новосибирске по адресу: ул. 2-я Обская, дом №27 в Октябрьском районе г.Новосибирска    соответствует    СанПиН    2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» п. 4.1, 4.5, 5.1, 8.1.1, 8.3.1  /л.д. 105/.

Правопреемников после смерти ХХХХХ к его наследству, кроме истца  не установлено.

Ранее дом был приобретен ХХХХХ по частной расписке у ХХХХХ /л.д. 5 /.

Таким образом, суд приходит к выводу, что самовольное строение, реконструированное истцом по адресу: г. Новосибирск, ул. 2-я Обская, дом №27 соответствует строительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью других, лиц, не нарушает их прав и законных интересов.

Кроме того, суду представлены квитанции об уплате налогов, страховых взносов в отношении спорного строения.

Согласно данным о прописке домовой книги истец длительное время проживает  в указанном доме /л.д. 17-18/.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, учитывая давность проживания истца в спорном строении, позицию ответчика мэрии г. Новосибирска, наличие оформленного землепользования собственников соседних участков, отсутствие других лиц,-, заявляющих вещные права на реконструированное истцом строение, суд приходит к выводу, что, исковые требования о признании за ним права собственности на жилой дом по адресу: ул. 2-я Обская, 27 в Октябрьском районе г. Новосибирска, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Между тем, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о признании за ним права собственности на земельный участок по следующим основаниям.

Доказательств того, что ранее спорный земельный участок предоставлялся Кузьмину В.А. либо иным лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования суду не представлено; т.е. доводы истца о наличии у его отца такого права не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.

Из материалов дела следует, что дом № 27, возведенный на земельном участке по адресу:, ул. 2-я Обская в Октябрьском районе г. Новосибирска изначально являлся самовольной постройкой, правовая регистрация домовладения в соответствии с действовавшим на тот период законодательством не производилась, землеотводные документы под строительство дома не предоставлялись.

Земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, относится к землям государственная собственность на которые не разграничена, при разрешении споров в, отношении  земельных  участков,  находящихся  в  государственной  или  муниципальной, собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.

Согласно п. 1 ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ.

Земельный кодекс РФ не предусматривает возможность приобретения в собственность земельного участка по приобретательной давности, административный порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения, сооружения предусмотрен ст. 36 ЗК РФ.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ если иное не установлено федеральным законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Истец не является собственником жилого дома, расположенного на спорном земельном участке, дом является самовольной постройкой.

На сегодняшний участок с месторасположением ул. 2-я Обская, дом № 27 не сформирован, государственный кадастровый учет не прошел, как объект права не существует.

Таким образом, с учетом изложенного, суд приходит к выводу, что не сформированный  участок не может быть предоставлен и, следовательно, на него не может быть признано  право собственности в порядке бесплатной приватизации. Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ХХХХХ к Мэрии г. Новосибирска, администрации Октябрьского района г. Новосибирска о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, удовлетворить частично.

Признать за ХХХХХ право собственности на жилой дом № 27 по ул. 2-я Обская в г. Новосибирске, общей площадью 33,6 кв. метров, жилой площадью 23,1 кв. метров, в остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 10 дней с момента изготовления в окончательной форме.

Судья                                                                                                                                        ХХХХХ